LOI BOUTIN - VIE PROFESSIONNELLE - 27.03.2009

Ce qui change ou non pour les honoraires

Honoraires des syndics

Ce qui change… Il fallait s’en douter, de nombreux amendements ont été déposés afin de fixer par décret une liste réglementaire pour les tâches de gestion courante relevant du « forfait ». À la trappe, mais… un article 18-1 A a été inséré dans la loi de 1965. Il prévoit que seuls les travaux mentionnés à l’article 14-2 et votés en AG au titre des articles 24 à 26, 26-3 et 30 « peuvent faire l’objet d’honoraires spécifiques au profit du syndic. ». Un déchiffrage s’impose…

Pour les travaux « 14-2 »… Seuls les travaux donnant lieu aux dépenses hors budget prévisionnel, en clair ceux hors « maintenance », peuvent donner lieu à des honoraires particuliers. Le texte «consacre » ainsi le principe selon lequel la « gestion » des travaux de maintenance et d’entretien courant sont à inclure dans le forfait de base. Est condamnée la pratique consistant à faire voter un « seuil » de montant de travaux pour la perception d’honoraires spécifiques.

Mais tous les travaux « 14-2 »… Le texteinitial excluait les travaux de l’article 24. Ce qui avait pour effet de prohiber des honoraires spécifiques pour les travaux ne relevant pas de la pure maintenance (ex. : ravalement ou réhabilitation d’une installation de chauffage). Le pire a été évité : la référence à l’article 24 a finalement été rajoutée en CMP... Des travaux votés en AG à la majorité simple (hors budget provisionnel) peuvent donc faire l’objet d’une rémunération spécifique.

Nouvelle donne… En vertu du nouveau texte, vos honoraires sont impérativement à faire voter lors de la même AG que les travaux concernés, aux mêmes règles de majorité. Dès lors, votre contrat ne peut plus « imposer » leurs modalités de calcul (%, forfait….). Ils sont à « négocier », eu égard à la nature ou le montant des travaux…

Conseil. Devant le durcissement de la Cour de cassation face au vote « bloqué », un vote séparé s’impose pour faire fixer vos honoraires. Pensez dans vos OJ à joindre un projet séparé de résolution, en prenant soin de justifier vos honoraires… Le texte n’empêchant pas stricto sensu de continuer de « fixer » leur mode de calcul dans votre contrat, faites y référence…

Honoraires en transaction

La liberté reste de mise… La proposition n° 177 du rapport Attali avait préconisé de « réduire les frais d’agence en introduisant davantage de concurrence et en adaptant la réglementation correspondante ». Nullement évoquée, elle semble mise de fait au placard !

Sans restriction pour la préemption… Le pire a été évité in extremis. C’est uniquement au stade de la commission mixte paritaire (CMP) qu’un article, mettant en cause votre droit à commission (mise à la charge de l’acquéreur) lorsque le bien vendu est préemptée par une commune, a été abandonné (cf. notre notice).

Honoraires en location

Rassurez-vous… Votre rémunération, dans le cadre d’un mandat de location et/ou de gestion,n’a donné lieu à aucun débat. Il n’a pas généré d’amendement parmi tous ceux présentés lors de l’examen de la loi (plus de 1500…).

… statu quo ! Vos honorairesrestent donc libres. Pour votre rémunération liée à l’établissement d’un bail « 89 », le régime est inchangé. La moitié de vos frais peut toujours être réclamée au locataire à son entrée dans les lieux.

Retrouvez une notice sur le site des annexes http://immobilier.indicator.fr, réf. : IO 05.03.02.