LOI BOUTIN - VENTE - COPROPRIÉTÉ - 27.03.2009

Vente de garage : gare au droit de priorité !

Là où un droit de priorité est instauré…

Là où c’est permis... Seuls les immeubles en copropriété construits suivant un permis de construire imposant (ou ayant imposé) la réalisation d’aires de stationnement sont concernés. Tout permis de construire peut en effet « imposer la réalisation d’installations propres à assurer le stationnement hors des voies publiques des véhicules correspondant aux caractéristiques du projet » (Code de l’urbanisme, art. R111-6). Des places de stationnement sont très fréquemment imposées aux constructeurs et promoteurs par les plans locaux d’urbanisme (PLU) eux-mêmes ou par des documents d’urbanisme équivalents (POS…).

Par le règlement de copropriété… Tout règlement de copropriété (RC) d’un immeuble concerné peut prévoir une clause attribuant un « droit de priorité » aux copropriétaires à l’occasion de « la vente de lots exclusivement à usage de stationnement au sein de la copropriété ». En clair, la réforme vise les lot(s) constitué(s) d’un garage, box, ou d’un emplacement de parking situés en sous-sol ou en « cour commune » de la copropriété.

Copropriétés existantes. L’insertion de pareille clause suppose évidemment une modification du RC, à faire voter en AG. La loi Boutin n’ayant rien prévu à ce sujet, on peut penser que c’est à cet égard la règle de l’unanimité qui s’impose, puisque la clause affecte, de facto, les modalités de jouissance de parties privatives.

Conseil. Certains n’hésiteront pas à soutenir qu’un vote à la majorité de l’article 24 peut suffire pour  adapter » le RC existant au nouveau texte de la loi de 1965. C’est discutable : l’instauration du « droit de priorité » est une simple faculté au vu de l’article 8-1 et n’est donc pas une adaptation « rendue nécessaire », au sens de l’article 49.

… une nouvelle donne à intégrer !

Pour les vendeurs et AI… Tout vendeur d’un ou plusieurs lots à usage de stationnement va devoir, préalablement à la conclusion de la vente, faire connaître au syndic par LRAR son intention de vendre, en indiquant le prix et les conditions de la vente. Notons que le texte ne s’applique que pour la vente isolée d’un lot (ou de plusieurs par un même acte). Il ne concerne pas l’hypothèse où il est vendu en même temps qu’un lot destiné à un autre usage (logement, local professionnel et commercial… ou cave). On peut ainsi penser qu’il s’applique uniquement si un copropriétaire a l’intention de vendre le(s) lot(s) à une personne extérieure à la copropriété.

Pour les syndics… À réception de la LRAR du vendeur, son « information » sera à répercuter par le syndic, également par LRAR et « sans délai » (sic), à chaque copropriétaire ! Mais les frais de LRAR seront à la charge du vendeur…

Pour les rédacteurs d’actes… Il se déduit du texte que le nécessaire est à faire au plus tard deux mois avant la date prévue pour la signature d’un acte authentique de vente. La notification faite par le syndic vaut en effet « offre de vente » au profit des copropriétaires pendant deux mois ! Il faut donc laisser ce délai s’écouler pour « purger » leur droit de priorité. Et prévoir dans tout avant-contrat une condition suspensive appropriée !

Conseil. Le point de départ du délai de deux mois n’a pas été précisé : contentieux en perspective. Si plusieurs copropriétaires acceptent l’offre, rien n’a été prévu : autre contentieux en vue.

Moralité : prévoir d’y réfléchir à deux fois avant de vendre isolément un garage dans les copropriétés concernées !