OPTIMISEZ - 05.03.2009

Défiscaliser à l’aide de votre déficit foncier ?

Revenus fonciers : quelle imposition ?

Le bénéfice foncier. Lorsque la différence entre le revenu foncier et les charges déductibles concernant les immeubles possédés par vous ou les membres de votre foyer fiscal fait apparaître un bénéfice, ce dernier est ajouté au revenu global pour être soumis à l’impôt sur le revenu. Ce bénéfice est par ailleurs taxé à 12,1 % au titre de l’ensemble des prélèvements sociaux.

Le déficit foncier. Lorsque la différence fait, au contraire, apparaître une perte, celle-ci vient alors s’imputer, sous certaines conditions et certaines limites, sur le revenu global, permettant ainsi de diminuer vos revenus imposables.

Un déficit déductible ? Oui...

Imputable dans la limite de 10 700 €. Le déficit foncier résultant des dépenses autres que les intérêts d’emprunt peut être imputé sur le revenu global dans la limite annuelle de 10 700 €. Cette limite est appréciée par déclaration de revenus. Elle comprend tous les immeubles et toutes les parts de société détenus par le contribuable et les membres du foyer fiscal.

À certaines conditions. Pour cela, les biens immobiliers doivent être situés sur le territoire français. Ils doivent être loués nus à titre permanent, pendant trois ans minimum, à compter de la création de déficits.

Attention ! L’imputation du déficit foncier est réintégrée si vous stoppez la location durant les trois ans suivant l’imputation du déficit.

Si le revenu global est insuffisant pour absorber le déficit foncier, l’excédent est imputable sur le revenu global des six années suivantes.

Si le déficit dépasse 10 700 €. La fraction du déficit qui excède la limite de 10 700 € ainsi que les intérêts d’emprunt sont imputables, quant à eux, sur les revenus fonciers des dix années suivantes.

À savoir. Afin de pouvoir bénéficier d’une défiscalisation par le biais du déficit foncier, vous devez remplir une déclaration n° 2044 sur laquelle seront détaillées les dépenses et la nature des travaux. Par ailleurs, vous devrez être en mesure de justifier ces dépenses ; pensez à bien conserver les factures et preuves d’achat.

Les cas particuliers...

Une limite de déduction portée à 15 300 €. La limite d’imputation sur le revenu reste fixée à 10 700 € si vous bénéficiez des régimes d’investissement locatif Robien ou Besson. En revanche, elle est portée à 15 300 € pour le régime Périssol. L’excédent est ensuite imputable sur les revenus fonciers des dix années suivantes.

Immeubles « spéciaux » : aucune limitation. Le déficit foncier est imputable sans limitation sur le revenu global s’il provient de charges afférentes à des immeubles historiques productifs de revenus, en vue d’améliorer ou de préserver le patrimoine naturel, ou de restaurer un immeuble situé en secteur sauvegardé.

Girardin : aucune déduction. Pour un même logement, il n’est pas possible de cumuler un déficit foncier avec une réduction d’impôt lors d’un investissement outre-mer.

Loueur en meublé. Les loueurs en meublé professionnels (dont les recettes dépassent 23 000 € ou tirant 50 % au moins de leurs revenus de cette activité) peuvent imputer le déficit pendant six ans sur le revenu global. Les non professionnels ne peuvent, quant à eux, l’imputer que sur les bénéfices industriels et commerciaux non professionnels pendant six ans.