Méfiance sur la « vraie-fausse » adresse…
Lorsqu’un bailleur souhaite louer un logement à une personne physique, il n’est pas simple de lui proposer une solution lui permettant d’échapper aux régimes impératifs du bail « 1989 » ou du meublé. Une affaire est à méditer…
Une idée qui peut germer…
Pour éviter le bail « 89 »… Le régime protecteur du locataire, découlant de la loi du 06.07.89, est contraignant pour tout bailleur souhaitant louer un logement à une personne physique en gardant une marge de manœuvre pour rapidement le récupérer. Ou pour louer pour une courte durée son propre logement, qu’il n’occupe guère, pour en tirer des revenus. Pour échapper au « sacro-saint » bail 89, reste à en passer par une location en meublé…
Pour éviter les contraintes du meublé… La location en meublé est elle-même contraignante au vu de l'article L.632-1 du CCH. Outre la durée minimale de location (un an, neuf mois pour un étudiant), tout bailleur privé − même s’il ne loue qu’un seul logement − est limité pour donner congé, en vertu du droit au renouvellement du preneur. Alors que celui-ci a toute liberté pour résilier à tout moment, avec un préavis réduit à un mois.
Jouer sur le critère de la destination… Au regard des textes, par une lecture a contrario, une location échappe aux régimes « 89 » ou meublé si le logement ne constitue pas « l’habitation » ou la « résidence » principale du preneur. Ainsi est-il venu à l’idée d’un propriétaire, pour louer un studio meublé sis à Grenoble à une étudiante sous le régime de droit commun du Code civil, pour une durée fixe d'un an, de stipuler dans le contrat de location que le studio ne constitue pas la résidence principale de la preneuse, légalement domiciliée chez ses parents. Astucieux mais….
Une fausse bonne idée…
Une clause contraire ne vaut rien… Voilà que l’étudiante se prévaut de l’article L.632-1 pour délivrer congé en cours de location. Le bailleur conteste la requalification en meublé en lui opposant la clause du contrat sur sa domiciliation chez ses parents. Il soutient que le caractère d'une location est déterminé par la destination donnée par les parties au contrat. Mais les juges relèvent que l’étudiante était inscrite dans un IUT à Grenoble et que ses parents résidaient… dans la Loire ! Ils en déduisent que le studio meublé est bien sa résidence principale, nonobstant la clause contraire du bail (civ. 3e, 04.02.09).
Gare aux illusions… En droit, c’est certes au locataire d’apporter la preuve que le logement est sa résidence principale. Mais il pourra de fait facilement la rapporter. L’arrêt du 04.02.09 consacre à cet égard la position des pouvoirs publics. Ils avaient déjà indiqué que le régime du meublé s’applique au « logement habité par le locataire de manière effective et permanente, correspondant au siège essentiel de ses activités personnelles et le cas échéant professionnelles ». C’est le cas pour un étudiant (ou un jeune couple), y compris s’il est rattaché au foyer fiscal de (l’un de) ses parents (rép. min. n° 44220 du 30.11.04, JOAN p. 9508). Une position hélas logique au vu d’un texte du CCH, qui retient le critère pratique de l’occupation « effective et continue » des lieux.
Une vraie bonne idée ? Reste à pouvoir louer en « saisonnier meublé » dont le régime est, sur le principe, libre. Mais sachez qu’un meublé « déguisé » en location saisonnière risque aussi la requalification si sa durée dépasse 90 jours, si votre contrat prévoit un renouvellement tacite, ou s’il comprend une clause fixant élection de domicile du locataire à l’adresse du logement. Mais aussi, de fait, s’il va lui servir de résidence principale… Conseil. Exigez qu’il justifie d’une adresse à jour, en tant que propriétaire ou locataire (quittances de loyer, EDF…).
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