Cession du local professionnel et plus-values professionnelles ?

Cession de votre local professionnel

Cession synonyme de plus-value professionnelle. Lors de l’achat de votre local, l’inscription de ce bien à l’actif de votre activité a pu vous être conseillée (avec déduction d’amortissements, déduction des frais d’acquisition, prise en compte des travaux, ...). Cette inscription conduit nécessairement à devoir constater une plus-value professionnelle au cas de cession de ce bien (voire sans cession pour un arrêt d’activité par exemple, ce qui peut vous conduire dans ce cas à payer des impôts, alors même qu’il n’y a pas cession et donc pas de liquidités !).

Mais comment déterminer la plus-value ? Cette plus-value est déterminée par différence entre le prix de cession et la valeur nette comptable de ce même bien (valeur d’achat déduction faite des amortissements pratiqués). Elle est dite à court terme à hauteur des amortissements pratiqués et à long terme pour le surplus.

Exemple d’un local cédé en 2019 pour 140 000 € et acquis en 1985 pour 80 000 €.

1. Le local a fait l’objet d’un amortissement sur 25 ans, soit un amortissement annuel de 3 200 €.
2. La valeur résiduelle est dans ce cas nulle, compte tenu des amortissements pratiqués.

La plus-value professionnelle est de 140 000 € avec du court terme pour 80 000 € (à hauteur des amortissements pratiqués), et du long terme pour 60 000 €.

La plus-value court terme fait partie du résultat imposable et subit donc l’impôt comme l’ensemble de vos revenus professionnels ainsi que les cotisations sociales.

La plus-value long terme, quant à elle, est soumise à l’impôt à un barème spécifique (12,80 %) ainsi que des prélèvements sociaux (17,20 %).

Le poids de ces différents éléments peut donc être considérable, d’où l’intérêt d’examiner en amont cette problématique.

À noter. Si vous avez fait le choix d’acheter ce bien via une SCI ou de le conserver dans votre patrimoine privé, la question des plus-values professionnelles ne se présente pas. La cession pourra dans ce cas générer une plus-value privée qui obéit à une détermination des plus-values totalement différente et une application de mesures d’exonération autres. Vous pouvez aussi dans ce cas, plutôt que de céder le local, envisager une location du bien (moyennant loyer ou non) ou, vous pouvez, plutôt que de céder le bien, envisager une cession de parts de SCI...

Anticiper la cession et ses incidences !

Rappel. Il existe différentes possibilités d’exonérer ces éventuelles plus-values. Lors de la vente, pensez impérativement à indiquer au notaire en charge du transfert que le local – objet de la cession – fait l’objet d’une inscription à votre activité. À défaut, il risque de déterminer une plus-value privée et éventuellement vous demander de régler l’impôt.

L’exonération réservée aux « petites entreprises ». Il en va ainsi du dispositif codifié sous l’article 151septies du CGI qui offre une exonération pour les petites entreprises. L’attrait de cet article est qu’il permet une exonération totale. La seule nuance est que pour les seules plus-values court terme, les cotisations sociales restent dues... La mise en œuvre de ce dispositif suppose de respecter certaines conditions qui sont cumulatives :

• un exercice de l’activité depuis au moins cinq années ;
• une moyenne des recettes, sur les deux années civiles qui précèdent, inférieure à 90 000 € (si cession en 2019, il faut retenir le montant moyen des recettes 2018 et 2017).

Si la moyenne de vos recettes dépasse 90 000 €, vous n’êtes toutefois pas automatiquement exclu de la mesure. Ainsi, si la moyenne de vos recettes est de 126 000 €, vous pouvez bénéficier d’une exonération dégressive. Plus la moyenne de vos recettes s’approche de 126 000 €, moins vous êtes exonérés (la formule de calcul de l’exonération est la suivante : (126 000 - moyenne des recettes) / 36 000). Et au-delà de 126 000 €, aucune exonération n’est envisageable. Si vous ne pouvez pas bénéficier des mesures exposées, ou pour partie seulement, il conviendra d’envisager l’application des mesures de l’article 151septies B du CGI.

Exonération des seules PV long terme

Fonctionnement. Les plus-values à long terme réalisées sur la cession de biens immobiliers bénéficient d’un abattement de 10 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième. Ainsi, au-delà de 15 ans de détention, la plus-value long terme bénéficie d’une exonération totale. Les plus-values court terme ne bénéficient d’aucune mesure particulière au titre de ce dispositif !

Exemple. En reprenant les éléments du premier exemple, la plus-value long terme pourrait dans ce cas bénéficier d’une exonération totale.

Consulter notre annexe pour visualiser les exemples sur l’imprimé de votre déclaration à http://alertesetconseils-medecinliberal.fr/annexe  – code MS 02.20.05.

À noter. La cession de votre local s’accompagne peut-être de la cession de votre patientèle, pour laquelle vous pouvez bénéficier d’une exonération de plus-values (CGI art. 238 quindecies ou 151 septies A par exemple) . Un sort particulier est réservé aux biens immobiliers pour lesquels ces dispositifs d’exonération ne trouvent jamais à s’appliquer.