RÉGLEMENTATION PROFESSIONNELLE - DIVERS - 23.05.2019

Pensez au règlement de zone du PLU, en vente ou location !

Deux décisions récentes invitent les opérateurs du secteur à ne pas prendre à légère, tant en vente qu’en location, le règlement applicable pour la zone du plan local d’urbanisme (PLU) où se situe le bien concerné. Explications... et conseils !

Pour un bien à vendre...

Une affaire à méditer... Une personne acquiert en 2009 un immeuble dans lequel avait été exploitée une mégisserie (tannerie) traditionnelle, puis qui avait été aménagé en logement de fonction et entrepôt de menuiserie industrielle. En 2011, la mairie refuse le projet de transformation du bâtiment en immeuble d’habitation à usage locatif, comme contraire au règlement du PLU. En effet, l’immeuble est situé en zone UX (activités commerciales et artisanales) et une règle applicable limite la possibilité de changer sa destination pour un usage d’habitation. L’acquéreur décide de rechercher la responsabilité de l’agent immobilier (AI) et du notaire intervenus lors de la vente.

Du côté agent immobilier... En l’espèce, la responsabilité de l’AI a été retenue, car il avait « imprudemment » présenté le bien, dans un bon de visite, puis une promesse d’achat, comme une ancienne usine réhabilitée en immeuble d’habitation, déjà aménagé ou aménageable à cet effet (CA Toulouse 29.05.2017 n° 15-04213) .

Du côté notaire... La Cour de cassation a récemment censuré l’arrêt d’appel, qui avait écarté la responsabilité du notaire. Motif ? Il incombait au notaire d’informer l’acquéreur des incidences du classement du bien en zone UX, concernant la superficie du bien pouvant être affectée à un usage d’habitation (Cass. 3e civ. 21.03.2019 n° 17-23713) .

Pour un bien à louer...

Une affaire à méditer... Une parcelle, détenue par une SCI (nu-propriétaire) et un usufruitier, est classée en zone agricole du PLU (et en zone rouge du PPRi). La SCI loue la parcelle à une société de travaux publics, qui réalise des constructions et des travaux d’exhaussement de manière irrégulière. La commune décide de faire un procès, pour demander la remise en état des lieux (C. urb. art. L 480-14) .

Du côté opérateur... La Cour de cassation vient d’approuver la condamnation in solidum (solidaire), avec la société locataire, du nu-propriétaire et de l’usufruitier, car les travaux irréguliers leur étaient « imputables ». Motif ? La SCI avait consenti « en parfaite connaissance de cause » un bail pour y exercer une activité incompatible avec le classement de la parcelle en zone agricole. Quant à l’usufruitier de la parcelle, il « en percevait les revenus et était ainsi bénéficiaire des travaux irréguliers réalisés »(Cass. 3e civ. 04.04.2019 n° 18-11207) .

... la prudence est de mise !

En vente. L’arrêt du 21.03.2019 invite tout AI et notaire à faire preuve de rigueur pour informer et conseiller utilement un (futur) acquéreur sur ce qu’il peut/pourra faire, au vu du règlement du PLU applicable. Et ce, en particulier, en présence d’un bien situé en zone artisanale, commerciale et/ou industrielle d’un PLU (zones UE, UX, ...), a fortiori en zone agricole (A), ou naturelle et forestière (N).

En location. Fin 2017, nous alertions nos abonnés sur le risque encouru au plan pénal si un bailleur peut être considéré comme le bénéficiaire (effectif) de travaux illicites d’un locataire (lire l'article). Au vu de l’arrêt du 04.04.2019, la prudence est (aussi) plus que jamais de mise au plan civil ! Côté bailleur (ou ADB), réagissez sans tarder pour faire obstacle à des travaux illicites.

Conseil.  Pour la vente/location de terrain, ou en immobilier d’entreprise, il est sage de prévoir un certificat d’urbanisme d’information (a minima). Joignez à vos actes les extraits utiles du PLU.

Côté agent immobilier, ADB ou notaire, veillez à informer utilement tout client, mais aussi tout (candidat) acquéreur ou locataire, des règles et limites fixées par le règlement applicable de la zone d’un PLU, en particulier dans un secteur dédié aux activités économiques (Zone UE, UX, ...) ou une zone sensible (A, N, ...).

Contact

Éditions Francis Lefebvre | 42 Rue de Villiers, CS50002 | 92532 Levallois Perret Cedex

Tél. : 03 28 04 34 10 | Fax : 03 28 04 34 11

service.clients.pme@efl.fr | pme.efl.fr

SAS au capital de 241 608 € • Siren : 414 740 852
RCS Nanterre • N°TVA : FR 764 147 408 52 • APE : 5814 Z