COPROPRIÉTÉ - ASSEMBLÉE GÉNÉRALE - 23.05.2019

Convocation en AG : à quelle adresse ?

Retour « NPAI » = convocation irrégulière ? Dans une copropriété, un syndic est contraint d’assigner des copropriétaires, qui détiennent un lot en indivision, en paiement d’arriérés pour des charges. En réaction, les intéressés n’hésitent pas alors à réclamer l’annulation de résolutions votées en assemblée générale (AG) sur le budget prévisionnel. Saisie du litige, la Cour d’appel de Bastia fait droit à la demande des coïndivisaires. Les juges retiennent qu’il appartenait au syndic de convoquer à l’AG tous les indivisaires, et qu’il ne justifie pas de cette convocation à l’un d’eux. En effet, l’avis de réception (AR) pour la convocation, notifiée en LRAR, porte la mention « NPAI »...

Pas si vite ! L’arrêt d’appel a été récemment censuré par la Cour de cassation, au regard des articles 64 et 65 du décret du 17.03.1967 (notifications). Motif ? Les juges auraient dû rechercher, comme cela leur était demandé, si la LRAR avait été adressée « au domicile notifié au syndic » par l’indivisaire (Cass. 3e civ. 28.03.2019 n° 18-12579) .

En pratique. Comme expliqué dans un récent conseil ( A&C Immobilier, 14e année n° 16, p. 7, 09.11.2018 ), pour convoquer à une AG par LRAR, un syndic doit prendre en compte l’adresse du « dernier domicile » (réel ou élu) notifié par les copropriétaires (décret du 17.03.1967 art. 65) . La leçon de l’arrêt du 28.03.2019 est claire à ce sujet. Pour être valable, il suffit que la convocation (ou un PV d’AG) soit notifiée par LRAR à la dernière adresse notifiée au syndic. Notez que, a contrario, une notification à une autre adresse n’est pas régulière (Cass. 3e civ. 14.04.2016 n° 15-11258) .

Conseil 1.  Ce régime vaut aussi pour la notification d’un PV d’AG.

Conseil 2.  En cas d’indivision pour un lot de copropriété, les coïndivisaires doivent être représentés par un « mandataire commun  », désigné par les intéressés (loi du 10.07.1965 art. 23, al. 2) . Côté syndic, comme l’a recommandé l’ancienne commission CRC, faites désigner ce mandataire, au besoin, par voie de requête auprès du président du tribunal de grande instance, en l’état (CRC recommandations n° 1 et 3) .

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