SYNDIC DE COPROPRIÉTÉ - ACTION EN JUSTICE - 23.05.2019

Focus sur l’habilitation du syndic pour agir en justice

Afin de pouvoir exercer une action en justice pour le compte d’une copropriété, un syndic doit en principe disposer d’une habilitation, votée en assemblée générale des copropriétaires. Dans quels cas, exactement ? Que faut-il prévoir et savoir, côté syndic ?

Habilitation du syndic : quand ?

Pour une action reconnue au syndicat... Le syndicat des copropriétaires (SDC) « a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu’en défendant, même contre certains des copropriétaires », tel en vue de la « sauvegarde des droits afférents à l’immeuble »(loi du 10.07.1965 art. 15) .

Une autorisation s’impose... Pour toute action en justice, il revient au syndic en exercice de représenter le SDC (loi de 1965 art. 18 I) . Mais un syndic ne peut agir en justice au nom du SDC sans y avoir été préalablement autorisé par une décision votée en assemblée générale - AG (décret du 17.03.1967 art. 55) , en principe. En pratique, on parle souvent « d’habilitation » pour cette autorisation.

Sauf exceptions... Une habilitation n’est pas nécessaire pour une action en recouvrement de créance ou en exécution forcée (sauf saisie-vente d’un lot), une mesure conservatoire, ou une demande en référé. De même, elle n’est pas requise « pour défendre aux actions intentées » contre le SDC (y compris pour un appel ou un pourvoi en cassation). Elle n’est pas non plus nécessaire pour faire désigner un mandataire ad hoc ou un administrateur provisoire , ou encore lancer une procédure de sauvegarde (cf. notice).

Conseil.  Dans tous les cas, un syndic doit « rendre compte » en AG d’une action introduite.

Habilitation : comment ?

Vote. Une résolution peut/doit être adoptée en AG à la majorité simple de l’article 24 (majorité des voix des copropriétaires présents/représentés).

Résolution. Il faut qu’une résolution soit « claire et précise » sur la procédure envisagée (Cass. 3e civ. 23.09.2014 n° 13-18130) , sans qu’il soit indispensable d’y préciser l’identité des personnes devant être assignées. Une résolution qui donne mandat à un avocat d’intenter une action en justice ne suffit pas, si elle n’habilite pas le syndic à représenter le SDC (Cass. 3e civ. 15.11.2018 n° 17-24789) . Pour la réparation de désordres, une résolution doit énoncer de « façon précise » ces désordres (même arrêt) .

Régularisation. Une action introduite par un syndic non/mal habilité peut faire l’objet d’une régularisation a posteriori en AG (on parle aussi de ratification). Toutefois, un syndic doit veiller à ce que la régularisation soit votée en temps utile en AG, et ce, avant l’expiration du délai de prescription applicable. Comme cela vient d’être rejugé avec fermeté, pour l’action en garantie décennale fondée sur l’article 1792 du Code civil, la régularisation doit intervenir avant l’expiration du délai décennal (Cass. 3e civ. 21.03.2019 n° 17-28021) .

Conseil.  Le défaut d’habilitation du syndic, lorsqu’elle est exigée, est une irrégularité qui peut être invoquée par tout défendeur à l’action engagée. Mais seuls des copropriétaires (opposants ou défaillants) peuvent contester la régularité d’une décision de l’AG autorisant ou ratifiant une action.

Côté syndic : ce qu’il faut aussi savoir

Changement de syndic. Pour un (même) procès, l’autorisation donnée à un syndic « vaut habilitation pour tous les syndics successifs ». Il n’est donc pas nécessaire de la renouveler à chaque changement de syndic (Cass. 3e civ. 08.09.2010 n° 07-21446) .

Rémunération. Sous réserve de bien fixer ses tarifs dans son contrat, un syndic habilité peut prétendre à des honoraires spécifiques (hors forfait) pour une procédure contentieuse, tel pour la constitution et le suivi d’un dossier transmis à un avocat (contrat-type, point 7.2.6) .

Là où une habilitation s’impose pour une action en justice, une résolution claire et précise doit être votée en AG à la majorité simple. Si une régularisation est possible, un syndic doit veiller à faire le nécessaire avant l’expiration du délai de prescription applicable (p.ex. : dix ans pour une action en garantie décennale).

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